预售制度须尽快完善

       修改与完善住房预售制度，是2010年国十条的基本内容。但是，由于种种原因，住房预售制度到现在还没有进行修改与完善。最近，有报道说，中国的住房预售制度可能会取消。该消息出来，立即引起了国内房地产上市公司股票大跌，而相关的职能部门立即出来辟谣，说什么城市管理法有规划，住房预售制度不能够取消。

       住房预售制度是目前房地产融资制度的核心，这种制度的健全与完善不仅决定了国内房地产市场能否健康持续地发展，也决定了国内银行业的风险高低和银行业的发展前景，决定了住房市场重大的利益关系。

       可以说，在国内房地产市场发展初期，住房预售制度的设立，目的是为了扶持成长中的房地产开发企业，鼓励更多企业进入房地产，以保证中国的住房制度改革得以成功。但从实践经验来看，住房预售制度一方面在一定程度上推动了国内房地产市场繁荣，另一方面由于制度缺陷也为房地产开发商掠夺社会财富创造了条件。

       比如，房地产商通过“炒楼花”制造出楼市的虚假紧缺，借机囤积居奇抬高价格；通过房屋面积缩水、建筑设计变更、环境描述浮夸等种种行为来侵犯购房者的利益；把已抵押的房屋再预售，把已预售的房屋再抵押，或者进行房屋重复预售，最后携款潜逃......可见，现在中国的住房预售制度不仅妨碍国内房地产市场的健康发展，侵害了消费者利益，也给国内金融市场带来了一系列风险。

       正是针对这些现象，央行房地产金融分析小组撰写的《2004年中国房地产金融报告》指出，很多市场风险和交易问题都源于商品房的预售制度，目前经营良好的房地产商已经积累了一定的实力，可以建议取消现行的房屋预售制度，改期房销售为现房销售。但是，这种提议，不仅遭遇到相关职能部门的即时反对，而且直到现在也不对这种制度进行修改与完善。

       我们知道，在市场经济发达的国家和地区，尽管住房预售制度广泛被采用，但是这种制度安排是以完善法律制度为基础的。比如，美国政府在住宅预售的各个环节中进行严格的监管，预售资金专款专用，详尽披露预售房信息，使得预售的风险大大地降低，广大购房者也愿意买预售房。

       在中国香港，对于未开工即已售出的房屋，预售合约会对支付的时间和数量作出确定。通常签订合约时购房者需要支付一定的保证金，保证金的数额一般为总价的5%～10%，如果购买者有个性化的定制要求，则需额外增加5%～10%。施工到某一程度时交付一定的金额，完工时最后清算，分段支付金额由合约具体确定，没有一概而论的标准。购房者可以利用建筑贷款来支付这些款项，建筑贷款指从未来将获得抵押贷款中提前取出用以支付房屋在建时分段给付的款项。大部分建筑商会为施工质量和施工材料提供担保，在一些地区这种担保是强制的。市场上的活跃者大多为资金实力雄厚的大财团，而且财务透明度高，同时政府监管制度完善，保障了出售楼花所得款项专款专用。政府规定开发商必须先向银行或其他机构寻求担保，确保有足够的资金完成建筑，才能获准发售楼花，并规定小业主支付楼花的款项必须存入律师行的托管账户，律师行作为托管人代开发商持有款项，在得到承建商的证明后，律师行才把款项付给开发商以支付建筑费。

       中国内地的住房预售制度已经是问题层出不穷，但是该制度就是不修改与完善。从其他国家和地区的经验来看，住屋预售制度促进房地产业的良性循环关键，在于设计合理的风险担保机制以分散其各个环节的风险。无论是严格的准入或退出制度、预售资金的专项管理、严格的法律监管，还是为购房者提供更多的合约形式，都是风险分担机制的重要组成部分。

       时下，银行对房地产业金融支持的资产结构使银行正面临巨大的风险；由于信息不对称，购房者面临房地产商的各种败德行为。因此，必须建立完备的风险分担机制来保障住房预售制度下的金融安全，即风险应该由多个利益主体依风险与收益对等的原则共同分担，包括开发商、房地产投资者、建筑商、银行及购房者。这种风险分担机制应该贯穿于住房预售制度始终，合理分散或降低各环节的风险，应包括严格的市场准入与退出机制、房地产市场信息披露机制、多种合同选择与谈判机制、住房预售款专项管理制度、市场的惩罚机制、风险分担机制、风险约束机制、监管机制以及保护购房者利益的救助机制等。但是当前中国的住房预售制度只是让房地产开发商大量占有消费者及银行资金，却没有一套好的制度来降低金融风险。

       因此，全面取消或完善当前中国住房预售制度已经是再也不能拖延下去，并不是政府职能部门辟谣就可了之的问题。(作者系中国社会科学院金融所研究员）